Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Zwar tritt die Änderung frühestens Anfang 2028 in Kraft. Viele sind aber verunsichert, ob sie ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen sollen. Das sollten Sie jetzt wissen. Nachstehend erläutert Markus Stoll, Leiter Steuern beim VZ VermögensZentrum, die Vor- und Nachteile einer Amortisation. 

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändert sich einiges. Das bisherige System begünstigte Eigenheimbesitzer, die hohe Ausgaben für Unterhalt und Hypothekarzinsen hatten. Nach der Abschaffung sind sie steuerlich schlechter gestellt. Denn sie dürfen Zinsen und Renovationskosten nur noch während einer Übergangsfrist von etwa zwei Jahren von den Steuern abziehen. Auch bei stark belehnten Objekten können die höheren Hypothekarzinsen danach nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.

Viele fragen sich darum, ob sie ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen sollen. Diesen Schritt sollte man gut überlegen. Die folgenden Vor- und Nachteile sollten Sie sorgfältig abwägen.

Das sind die Vorteile

• Wer amortisiert, reduziert seine Hypothekarschuld und damit die Zinskosten. Das ist beruhigend, gerade wenn man seine Fixkosten bis zur Pensionierung senken möchte.
• Auch wer einen grossen Teil seines Einkommens für die Hypothekarzinsen und den Unterhalt der Liegenschaft ausgibt, sollte eine Amortisation prüfen. Es kann sinnvoller sein, zu amortisieren und so Geld in die eigene Liegenschaft zu investieren, als es zum Beispiel auf einem Sparkonto zu horten, das kaum Zins abwirft.

Das sind die Nachteile

• Nach der Amortisation ist das Geld im Haus gebunden. Darum kann es nach der Pensionierung nicht schrittweise aufgebraucht werden. Das ist problematisch. Die Renten aus AHV und Pensionskasse reichen in der Regel nicht, um den gewohnten Lebensstil nach der Pensionierung fortzuführen. Die wenigsten haben aber so viel Vermögen aufgebaut, dass sie die Differenz zum Renteneinkommen allein mit den Erträgen ausgleichen können, die ihr Vermögen abwirft. Im Normalfall muss man das Vermögen darum nach und nach verbrauchen.
• Auch wer sein Geld nicht auf unverzinsten Konten hat, sondern gewinnbringend investiert, profitiert meistens nicht von einer Amortisation. Weil das Geld im Haus gebunden ist, kann es keine Anlagerendite damit erwirtschaften.
• Das zeigt auch das Beispiel eines Eigenheimbesitzers, der seine Hypothek vollständig zurückzahlt. Weil er 500’000 Franken für die Amortisation einsetzt, verliert er den Ertrag auf diesem Vermögen. In der Regel sind Vermögenserträge höher als die Hypothekarzinsen – auch nach Steuern (Tabelle).
• Das bedeutet: Auch wenn der Hausbesitzer keine Hypothekarzinsen mehr bezahlt, bleiben ihm unter dem Strich damit 2600 Franken weniger zum Leben – und das jedes Jahr. Für ihn wirkt sich die Amortisation also eher negativ auf das verfügbare Einkommen aus.

Tipp: Amortisieren Sie nicht zu viel und halten Sie genügend Reserven für Unvorhergesehenes zurück. Hypothekarnehmer im Pensionsalter müssen zudem darauf achten, dass sie genügend liquide Mittel behalten. Nach der Pensionierung kann es schwierig sein, die Hypothek wieder zu erhöhen. Wenn Sie mit Vorsorgegeldern amortisieren möchten, sollten Sie unbedingt klären, wie sich das auf die Renten auswirkt – oft fallen sie dadurch kleiner aus.