Die Abschaffung des Eigenmietwerts wirft einige Fragen auf. Was Eigentümer jetzt wissen müssen – und welche Massnahmen noch einmal überdacht werden sollten.
Von Adrian Wenger, Hypothekar- und Immobilienexperte beim VZ VermögensZentrum
Frühestens 2028 ist der Eigenmietwert Geschichte. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer haben noch Fragen dazu. Das illustrieren die folgenden Irrtümer:
Amortisieren: Bei einer selbstgenutzten Liegenschaft sind die Hypothekarzinsen künftig nicht mehr abzugsfähig. Darum denken viele darüber nach, ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzuzahlen.
Tipp: Mit einer Amortisation sinken zwar die Wohnkosten. Bei den tiefen Zinsen ist die Ersparnis aber bescheiden. Zudem laufen Sie Gefahr, dass Ihnen nach der Pensionierung Geld zum Leben oder für Unvorhergesehenes fehlt. Oft ist es besser, das Geld anzulegen. Die Vermögenserträge sind häufig höher als die Hypozinsen – auch nach Steuern.
Vermieten: Vielen Eigentümern von vermieteten Liegenschaften ist noch zu wenig bewusst, dass bei den Schuldzinsabzügen künftig die «quotale» Methode greift: Die Schuldzinsen können im Umfang des Verhältnisses vom Wert der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abgezogen werden.
Tipp: Als Vermieter dürfen Sie weiterhin Schuldzinsen abziehen. Machen die vermieteten Immobilien zum Beispiel einen Drittel Ihres Vermögens aus, gilt das aber nur noch für einen Drittel der Schuldzinsen.
Hypothek umschichten: Manche Eigentümer wollen ihre Hypothek oder einen Teil davon auf ihre Renditeliegenschaft übertragen, um noch Schuldzinsen abziehen zu können. Andere erwägen, stattdessen einen Lombardkredit aufzunehmen.
Tipp: Solche Schritte bringen keinen Vorteil, da Schuldzinsabzüge nur noch im Verhältnis zum Gesamtvermögen zulässig sind. Auch ein Lombardkredit ändert nichts an der steuerlichen Begrenzung für Schuldzinsen.
Sanieren: Künftig sind Unterhaltskosten für selbstgenutzte Immobilien beim Bund nicht mehr abzugsfähig – auch nicht für energetische Massnahmen. Darum wollen viele Wohneigentümer bis Anfang 2028 noch Sanierungen realisieren. Das lohnt sich nicht in jedem Fall: Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat bereits einen Sanierungsboom ausgelöst. Viele Planer und Handwerker sind stark ausgelastet, was zu einem Preisanstieg führt.
Tipp: Prüfen Sie sorgfältig, ob die hohen Preise durch Abzüge bei den Steuern kompensiert werden können und bis wann sich eine Sanierung des Eigenheims steuerlich noch lohnt. Unter Umständen kann es von Vorteil sein, Arbeiten zu verschieben, wenn sie nicht dringend nötig sind.
Profitieren: Eigentum ist nicht immer besser. Denn die neuen Regeln sind nicht in jedem Fall vorteilhaft. Eigentümer von Altbauten mit hohem Renovationsbedarf oder hoher Belehnung profitieren kaum. Ob sich der Wegfall des Eigenmietwerts auszahlt, hängt auch von den Hypothekarzinsen ab – bei hohen Zinsen ist das derzeit noch geltende System oft günstiger.