Glück haben jene, die ein günstiges Logis ergattern. Neidisch sind jene, die draussen bleiben müssen. Kritisch sind jene, die Vetterliwirtschaft ahnen. Wir zeigen, wie sich Genossenschaften entwickelten. Einst bauten sie für die Armen, jetzt haben sie  Vorzeigeobjekte.

Bei Wohngenossenschaften zeigt die Politik ihre Plakate. Auf den linken Affichen steht lobend, dass solche Institutionen Spekulationen verhindern. Auf den bürgerlichen melden Grossbuchstaben Ghettos für Gutverdienende und Linksüberzeugte. Caroline Morel äussert sich zu beiden Standpunkten. Sie ist Direktorin von Wohnbaugenossenschaften Schweiz.

Seniorweb: Bis in die Sechziger des vergangenen Jahrhunderts wohnten in den Genossenschaften vor allem Arbeiterfamilien. Heute sind hier gerne Leute zuhause, die sich für neue Wohn -und Lebensformen engagieren.

Caroline Morel: Die Unterscheidung ist historisch nachvollziehbar, aber heute zu schematisch. Viele ältere Genossenschaften sind aus der Arbeiterbewegung, aus Berufsgruppen oder kommunalen Initiativen entstanden. Später kamen Genossenschaften hinzu, die stärker mit gemeinschaftlichen Wohnformen, Ökologie, neuen Mobilitätskonzepten oder gemischten Nutzungen arbeiten. Die Grenzen sind aber fliessend: Auch traditionsreiche Genossenschaften bauen heute sehr innovativ.

In meinem Quartier hat es viele genossenschaftlich organisierte Wohnhäuser. Ich beobachte teilweise eine homogene Bewohnerschaft.

Solche Beobachtungen können in einem einzelnen Quartier zutreffen Für den gemeinnützigen Wohnungsbau insgesamt lässt sich das Bild einer homogenen Bewohnerschaft nicht verallgemeinern. Die Siedlungen unterscheiden sich stark nach Lage, Baujahr, Wohnungsangebot und Vergabepraxis.

Wenn man homogene Bewohnerschaft durch Bubble ersetzt, reagieren viele skeptischer.

Solche «Bubbles» kann es geben – gerade dort, wo knapper Wohnraum über Netzwerke, Wissen oder anspruchsvolle Bewerbungsverfahren zugänglich wird. Das ist aber kein genossenschaftsspezifisches Phänomen. Entscheidend ist für uns die Frage der Zugangschancen: Erreichen wir auch Familien, ältere Menschen, Personen mit tiefen und mittleren Einkommen, Menschen mit Migrationsgeschichte oder Personen, die auf dem freien Wohnungsmarkt benachteiligt sind? Wo bestimmte Milieus stark übervertreten sind, sollte man selbstkritisch prüfen, ob Information, Bewerbungsverfahren oder Kapitalanforderungen unbeabsichtigt Hürden schaffen.

Bei den neuen Genossenschaften entsteht der Eindruck, dass sich gleich zu gleich gesellt. Haben die Auswahlkommissionen einen Tunnelblick?

Dass Auswahlkommissionen systematisch «Leute wie sich selbst» bevorzugen kann man nicht pauschal behaupten. Wichtig sind nachvollziehbare Verfahren, klare Regeln zu Interessenkonflikten, offene Zugänge und je nach Situation gezielte Massnahmen.

Genossenschafter geniessen Privilegien: Man kann ihnen kaum künden, und ihre Mieten basieren auf den tatsächlichen Kosten. Sie können bei den Genossenschaftsversammlungen und in den Hauskommissionen mitreden und bei Sanierungen ihre Interessen vertreten.

Genossenschaftswohnungen sind nicht unkündbar: es gelten Mietrecht, Statuten und Reglemente. Sie haben aber meist eine hohe Wohnsicherheit und als Mitglieder haben sie demokratische Mitwirkungsrechte. Dass diese Mitsprache auch Konflikte hervorbringt, ist normal – etwa bei Sanierungen, Verdichtung oder ökologischen Standards. Kostenmiete heisst nicht, nur das gesetzliche Minimum zu machen, sondern Investitionen so zu planen, dass sie langfristig tragbar sind und nicht der Renditemaximierung dienen.

Mietende müssen Genossenschaftsanteile erwerben und oft auch Geld als Darlehen einschiessen. Das verhindert, dass finanziell Schwache zum Zug kommen.

Bei Mietergenossenschaften ist Anteilscheinkapital üblich, weil die Bewohnenden zugleich Mitglieder und Mitträger der Genossenschaft sind. Zusätzliche Darlehen sind aber keineswegs überall Voraussetzung. Klar ist: Das nötige Kapital kann für Haushalte mit wenig Vermögen eine Zugangshürde sein. Deshalb gibt es unterschiedliche Unterstützungsmodelle. Für uns ist zentral, dass der preisgünstige Wohnraum nicht an einer hohen Eintrittsschwelle scheitert.

Wer eine günstige Genossenschafts-Wohnung hat oder eine Wohnung, die der Stadt gehört, geniesst sowas wie eine Rente, für die er nie was bezahlt hat.

Der Vergleich mit einer «Rente» greift zu kurz. Richtig ist: Wenn gemeinnützige Wohnungen dauerhaft der Spekulation entzogen und zu Kostenmieten bewirtschaftet werden, kann der Abstand zu Marktmieten mit der Zeit gross werden. Genau das ist der Zweck des Modells: Der Vorteil bleibt beim Wohnraum und wird nicht privatisiert. Gleichzeitig wirft die Knappheit eine Gerechtigkeitsfrage auf. Wenn viel mehr Menschen eine solche Wohnung suchen als verfügbar ist, müssen Vergabe und Belegung transparent und nachvollziehbar sein. Langfristig hilft vor allem eines: Mehr gemeinnützigen Wohnraum schaffen.

Meinung: Peter Steiger 

Hier zahlen Mieter 300 Franken im Monat weniger als üblich

Ich bin in den. Fünfzigerjahren als Sohn eines Pöstlers in einer Genossenschaftswohnung aufgewachsen. Weder die Nachbarn, noch die Kinder oder die Umgebung unterschieden sich von anders organisierten Überbauungen im Quartier. Dass wir in einer Genossenschaft wohnten, äusserte sich einzig darin, dass der Vater einmal im Jahr zu einer Generalversammlung ging, für die der Vorstand einen Imbiss samt Wein offerierte.

Jetzt lebe ich in einer privat finanzierten Mietwohnung. Im Quartier gibts mehrere Genossenschaften mit Häusern aus den Fünfzigern. Die Mieterschaft hat sich gewandelt – aber nicht grundsätzlich. Hier wohnen immer noch Senioren, Handwerker, halt der untere Mittelstand. Daneben haben sich neue Schichten etabliert, Lehrerinnen, Angestellte, Teilzeitler. Auf den Parkfeldern stehen Autos, auch ein paar alte VW-Büssli. An den Balkonen hängen vereinzelt Abstimmungsbanner, Bekenntnisse zu LGBTQ habe ich bisher keine gesehen.

Die jüngste Genossenschaftsüberbauung in meiner Umgebung ist vor kurzem entstanden. Sie hat alle Schikanen, ist super energetisch und autofrei. Die Buben haben lange Haare, ihre Eltern Lastenvelos. Mein Eindruck: Die Frauen und Männer pedalen, weils bei den links-grünen Gutverdienern als schick gilt.

In dieser Genossenschaft wohnen Mieterinnen und Mieter mit dem ökologischen Fussabdruck eines Samtpfoten-Büsis. Bösere Kritikerinnen sprechen von einem Akademikerghetto. Bewohner der Bundesstadt reden von einem Silo für gutversorgte Verwaltungsangestellte. Das ist zugespitzt, hat aber einen wahren Kern. Genossenschafts-Neubauten mit hohem Standard sind so teuer, dass die Mieten für viele unerschwinglich werden. Selbst bei bescheideneren Immobilien müssen die Mieterinnen und Mieter Anteilscheine für mehrere zehntausend Franken erwerben.

In der Jubiläumsschrift zum 100jährigen Bestehen der Eisenbahnergenossenschaft warnen Experten davor, dass genossenschaftlich organisierte Überbauungen mit hohem Standard zur Gentrifizierung beitragen. Wenn die Wohnungen nur noch für gutgestellte urbane Leute erschwinglich sind, werden die Alteingesessenen aus dem Quartier gedrängt.

Wohnungen sind ein rares Gut, erschwingliche sind Gold wert – oder viele Franken. In einer Studie von Raiffeisen berechnete die Bank, dass Genossenschaftswohnungen im Schnitt im Monat 300 Franken günstiger sind als vergleichbare Objekte auf dem freien Markt.

Umso wichtiger sind faire Vergabungskriterien. Leute aus Auswahlkommissionen zu finden, die offen über Vetterliwirtschaft berichten, ist unmöglich. Die Vorschriften über die Belegung der Wohnungen sind unproblematischer aber gleichwohl anfällig für Sauhäfeli-Saudeckeli-Vorteile. Üblicherweise gestattet sind ein (1) Zimmer mehr als hier Mieter wohnen. Der Autor weiss von einem Paar mit einer Vierzimmerwohnung in der Genossenschaft. Als die Tochter auszog, hätten die beiden eigentlich in ein Dreizimmerlogis zügeln müssen. Der Mann ist ein gäbiger Hauswart und beliebt. «Hänu, dann bleibt ihr halt.»

Entwicklung 

Von Zilles Miljö über Arbeiterwohnungen zum «Öko-Ghetto»

Vor 1900: Gegen die Armut, gegen die feuchten Löcher, gegen die dunklen Dachwohnungen. ● Links: Die Siedlung an der Zürcher Sonneggstrasse entstand in den Neunzigerjahren des vorletzten Jahrhunderts. ● Rechts: In der Dachwohnung in Berlin hatte der Fotograf kaum genügend Licht. Das Zitat des Malers und Grafikers Heinrich Zille (1858-1929) beschreibt, wie gefährlich solche Logis waren.

Zwanziger- und Dreissigerjahre: Günstige Wohnungen für Arbeiterfamilien, beheizt, mit Bad und Elektro- oder Gasherd. ● Links: Der Bau am Zürcher Röntgenplatz, erbaut durch die Wohnbaugenossenschaft des Eidgenössischen Personalverbands, ist als «roter Block» bekannt. Dies nicht wegen der politischen Gesinnung der Bewohnenden, sondern durch die Fassadenfarbe. 1920 zogen die ersten Familien ein. ● Mitte: Erkennbar ist, dass hier der Laden des «Allg. Consumvereins» war. In die oberen Stockwerke zogen in den Zwanzigerjahren in Basel Familien in Genossenschaftswohnungen ein. ● Rechts: Im Frühling 1932 verfügte die Zürcher Gemeinnützige Baugenossenschaft «Selbsthilfe» in diesem und anderen Bauten über 196 Wohnungen.

Fünziger- und Sechzigerjahre: Hinaus ins Grüne, Spielplätze für die Kinder, Plätze für den Töff und den VW Käfer. ● Links: Den Autor rührt es. So, genau so, sah es in der Stube seiner Eltern aus. Tatsächlich handelt es sich um ein Zimmer in einer Wohnung der Gewerkschaftlichen Bau- und Wohngenossenschaft an der Florastrasse in Zürich. Die Aufnahme entstand Mitte der Fünfzigerjahre. ● Rechts: In diese und ähnliche Häuser in Zürich-Schwamendingen zogen anfangs der Fünfziger viele Familien ein. Erbaut wurden diese Immobilien durch die bekannte Firma Ernst Göhner.

Siebzigerjahre und später: Böxli und Boxen, höher und breiter, Beton und Autos sind Trumpf. Die Siedlung Tüffenwies gehört zur Wohnbaugenossenschaft «Sunnige Hof». Dieser Titel passt nicht so recht zum Betongebäude mit den vielen 1976 bezogenen Wohnungen  in Zürich-Altstetten.

Heute: Links und grün und öko und überhaupt. Autos hat der Teufel höchst persönlich erfunden. Den Wohn- und Gewerbebau Kalkbreite nennen die Zürcherinnen und Zürcher umgangssprachlich Kalki. Es ist eine genossenschaftlich realisierte Überbauung mit gemischter Nutzung über der von den Verkehrsbetrieben Zürich genutzten Tramabstellanlage. Die Bewohner müssen eine Autoverzichtserklärung unterschreiben. Die Siedlung umfasst 88 Wohneinheiten, darunter Familienwohnungen, Einzimmerwohnungen und  Wohnungen für Wohngemeinschaften. Das Projekt wurde über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Kritiker nennen die Siedlung «grünes Ghetto». Der Spitzname weist darauf hin, dass der Alltagsbedarf in der Siedlung gedeckt werden kann und viele Dienstleistungen in der Siedlung erhältlich sind. Die Bewohenden müssen die Siedlung kaum verlassen und sind mit der übrigen Stadt schlecht vernetzt.

Weder der Hauseigentümerverband HEV noch der Verband Immobilien Schweiz VIS wollten sich zu dem Thema äussern.