Neue Einfamilienhäuser in Bergdörfern sind heute keine Feriendomizile mehr, sondern zwingend Hauptwohnsitz. Manche frisch pensionierten Ehepaare verlegen ihren Lebensmittelpunkt dorthin, wo sie jahrelang Wander- oder Skiferien machten und bauen sich ein Wohnhaus mit Aussicht.

Der Zweitwohnungsboom in der Alpenregion wurde vor einem Dutzend Jahren empfindlich gebremst. Praktisch flächendeckend gibt es in den Kantonen Graubünden, Wallis sowie dem Berner Oberland keine Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil tiefer als 20 Prozent ist. Das heisst, es dürfen keine Feriendomizile mehr gebaut werden, wobei der Gesetzgeber Ausnahmen, beispielsweise die Erhaltung von wertvoller Bausubstanz wie alter Ställe unter strenger Aufsicht, bewilligt.

Der Piz Beverin ist der Hausberg von halb Mittelbünden. Im Vordergrund das Schloss Paspels. Foto: Adrian Michael

Wir besuchen Ursula und Ulrich (Namen geändert), die seit einem guten halben Jahr in der Region Viamala hoch am Berg leben und täglich Spaziergänge, Wanderungen oder Ausflüge in der Gegend machen. „Wir haben ab und zu mit dem Gedanken gespielt, nach der Pensionierung an einen Ort in den Bündner Bergen mit grandioser Aussicht zu ziehen,“ sagt Ursula. In dem kleinen Bauerndorf – ein Laden, ein Restaurant, ein paar Gästezimmer und etliche Landwirtschaftsbetriebe – haben sie das passende Grundstück gefunden, gekauft und gebaut. Ulrich, eben pensioniert, musste sich „schwer ins Zeug legen“, als Bauherr fast täglich auf der Baustelle mitarbeiten, damit das Paar samt Hund zu Weihnachten einziehen konnte.

Hier geht es zur interaktiven Karte des Bundesamts für Raumentwicklung ARE: blau bedeutet über 20 Prozent Zweitwohnungen

Die politische Gemeinde, seit wenigen Jahren ein Zusammenschluss von mehreren Dörfern, hat einen Zweitwohnungsanteil von über 60 Prozent. Der Kanton Graubünden fördert den Zusammenschluss von Kleinstgemeinden zu grösseren Verwaltungseinheiten, denn es wird immer schwieriger, die Behörden zu besetzen, die Verwaltungskosten zu stemmen und der Abwanderung etwas entgegenzusetzen.

Kalte Betten

Mehr als drei Viertel der Ferienwohnungen werden eher selten genutzt und nicht weitervermietet. Gemäss einer Umfrage von Tourismus Graubünden geht es den meisten Besitzern darum, dass ihre Privatsphäre bleibt, dass sie jederzeit kommen können und dass sie sich vor Schäden fürchten. Immerhin hat seit der Corona-Pandemie auch Homeoffice von Berufstätigen zugenommen, sofern das Internet gut funktioniert.

Viele Pensionierte wünschen sich einen Wohnsitz in den Bergen. Foto: Pexel-Campus

Auch Ursula und Ulrich brauchen das Internet im Alltag. Aber sie freuen sich sehr über analoge Begegnungen und neue Freundschaften: „Ich habe schon viele Bekannte in der Gegend, kann bei einer Bäuerin die besten Eier kaufen und bin schon mit den einheimischen Frauen gewandert. Ursula macht sich gleich auf den Weg – diesmal nur mit dem Hund.

Die Kirche von Lohn am Schamserberg mit der Neubauzone ausserhalb des alten Dorfkerns. Foto: Adrian Michael

Der Vierbeiner war ein weiterer Grund, warum es zu dem Ortswechsel von 400 Meter über Meer mit Seeanstoss auf 1500 Meter mit Bergen vor der Haustür kam: „Unser Hund hatte grosse Mühe mit den Hitzetagen. Wir mussten laufend zum See, damit er sich abkühlen konnte. Nun fühlt er sich wohler – wir auch, denn nachts kühlt es hier auch an Hitzetagen ab.“

Bodenpreise in den Alpen steigen

Selbst in Höhenlagen wurden nachmittags 30 Grad gemessen. Klimaforscherinnen und Meteorlogen geben für die Zukunft keine Entwarnung. Also werden weitere Senioren versuchen, eine Bleibe in den Bergen zu finden. Aber das wird immer teurer. Manchenorts ist der Quadratmeterpreis für Bauland – sofern es welches gibt – höher als in der Agglomeration Zürich oder auch in Basel oder Bern.

Obermutten ist ein Walserdorf aus dem 14. Jahrhundert ohne Bausünden. Foto: Bauamt Thusis 

Ferienhäuser behalten den Status, kommen jedoch kaum auf den Markt und ihre Preise sind, seit das Zweitwohnungsgesetz gilt und erst recht seit der Corona-Pandemie, massiv gestiegen. Daher ist ein Wohnortwechsel mit neuem Steuerdomizil die Lösung, wenn man vom Mittelland in die Alpen zügeln will. Doch auch die Preise von Erstwohnungen steigen jährlich und Grundstücke für den Hausbau werden rar.

Die Holzkirche von Obermutten. Foto: Xenos, Wikicommons

In den Gemeinden hat der Wind gedreht, statt möglichst viele gute Steuerzahler anzulocken, müssen sie sich bemühen, für Einheimische und Dienstleistende in Tourismusbetrieben zahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Stadt Davos, wo in der WEF-Woche mickrige Verschläge zu Höchstpreisen vermietet werden, kontrolliert die illegale Nutzung von Zweitwohnungen: Ist der Lebensmittelpunkt der Person wirklich da, wo Steuern gezahlt werden, wurde ein Firmensitz eingerichtet, die Wohnung jedoch nur für Ferien gen½?

Der Davoser Kompromiss

Die Zahl der Zweitwohnungen steigt trotzdem. Ein neues Gesetz kommt in Davos demnächst an die Urne: Wenn Gebäude mit mindestens vier Wohnungen umgebaut werden, müssen 50 Prozent der Fläche zwingend Erstwohnraum werden. Falls der Eigentümer eine Ersatzabgabe von 4500 Franken pro Quadratmeter zahlt, darf er 25 Prozent der Pflichtfläche zusätzlich zur Zweitwohnung ausbauen. Die Abgabe fliesst in einen Fonds der Gemeinde, um bezahlbaren Wohnraum zu fördern. So können weiterhin Zweitwohnungen angeboten werden, allerdings sind sie im selben Mehrfamilienhaus bis doppelt so teuer wie die Erstwohnungen. Beispiel aus dem Blick vor einem Jahr: In Klosters wurde im selben Neubau eine 3½-Zimmer-Erstwohnung für 860’000 Franken angeboten, die identisch ausgestattete Zweitwohnung für 1’850’000 Franken.

Mit Zentrumsgemeinden fusionieren

Wenn eine kleine Gemeinde mit einer grossen fusioniert, könnten doch einfach wieder Zweitwohnungen gebaut werden, da die Quote dann unter 20 Prozent sinkt. Beispiele sind Chur und Tschiertschen oder Thusis und Mutten. Baulandbesitzer freuten sich jedoch zu früh: Beide Fusionsgemeinden haben Erweiterungen zum Baugesetz beschlossen, welche die Ortsbilder schützen.

Tschiertschen wurde bei Graubünden Tourismus zum schönsten Dorf Graubündens gewählt. Foto: Adrian Michael

Seit dem Zusammenschluss der Gemeinde Tschiertschen-Praden mit der Stadt Chur wurden in Tschiertschen und Praden keine neuen Zweitwohnungen bewilligt. Thusis hat ein Gestaltungsreglement für Mutten ausgearbeitet, das als Teil des neuen Baugesetzes gelten wird. Somit bleibt die einfachste Lösung, den Wohnsitz in ein kleines Dorf zu verlegen, das sich über steuerpflichtige Zuzüger freut.

Blick auf Thusis mit Verkehr auf der A13. Foto: Caumasee, Wikimedia

Ursula und Ulrich nannten den Hausbau „das letzte Abenteuer“, denn was andere frisch pensionierte Paare fasziniert – Kreuzfahrten, Reisen in ein Traumland – interessierte die beiden nicht. Ursula fasst zusammen: „Es ist fast wie Auswandern,“ und ergänzt, „Freunde aus dem Unterland sagen zu uns, die spinnen!“ Wie es weitergeht, wenn sie nicht mehr so fit sind, darüber denken sie vorerst nicht nach: „Das überlegen wir uns dann, wenn es so weit ist.“

Titelbild: Baustelle für ein Einfamilienhaus in einem Bergdorf. Foto: zVg