Wieder einmal stehen wir vor einer Abstimmung, die eines ist: kompliziert. Einmal geht es nicht nur um den Eigenmietwert, sondern auch um die künftige Besteuerung eines Zweitwohnsitzes durch die Kantone. Weil diese neue kantonale Steuer eine Verfassungs-änderung bedingt, muss sie auch das Ständemehr erreichen. Beide Vorlagen sind miteinander verknüpft. Wird die Verfassungsänderung abgelehnt, gilt das auch für die Vorlage des Eigenmietwertes. Und umstritten sind die steuerlichen Auswirkungen bei der Abschaffung des Eigenmietwertes. Die Befürworter finden die erwarteten Einnahmenverluste bei den kantonalen und den Bundessteuern durchaus vertretbar. Für die Gegner sind die rund 1.4 Milliarden Mindereinnahmen angesichts der klammen Kassen unverantwortlich.
Der Eigenmietwert ist ein Unikum und gehört auf den ersten Blick abgeschafft. Auf den zweiten Blick ist er ein Alleinstellungsmerkmal der Schweiz, welche sich die gigantische Verschuldung leisten kann und den angestrebten Grundsatz erreicht, wenn auch nicht ganz: die Gleichstellung von Mietern mit Eigentümern.
Erinnern wir uns an die 80-90iger-Jahre, als die Hypo-Zinsen zeitweise bis gegen 7% stiegen, noch 2008 bei 4% standen. Was rieten damals die Bankberater, auch Politiker? Einmal: Versuchen sie, die Hypozins-Belastung möglichst mit dem Eigenmietwert in Überstimmung zu bringen. Und zum anderen waren die Banken sehr grosszügig. Es genügten 10-20% Eigenkapital, weil sie möglichst viele Hypotheken-Verträge abschliessen wollten.
Ab 2009 sanken die Hypozinsen kontinuierlich mit einem jeweiligen Ab und Auf. Zeitweilig sogar unter 1%. Das rief die Finanzmarktaufsicht Finma auf den Plan. Sie erliess restriktive Auflagen, an die sich die Banken bei er Kreditvergabe zu halten haben. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung hat ein Käufer mit einem fiktiven Zins von 5 und mit Bewirtschaftungs- und Nebenkosten von 1 % zu rechnen. Nehmen wir ein Beispiel: Das Objekt kostet 1,5 Millionen. Das Eigenkapital beträgt 500’000 Franken, also 33%. 1 Million ist rechnerisch mit 6% zu verzinsen. Der Jahreszins beträgt demnach 60’000 Franken. Diese 60’000 dürfen nicht mehr als 30% des Einkommens ausmachen. Was ein Einkommen von etwa 180’000 Franken voraussetzt. Damit will die Finma einmal den Markt stabilisieren und zum andern die Kreditnehmer schützen, sollten, wie zu Beginn des 21. Jahrhunderts, die Zinsen wieder massiv steigen. Die 180’000 Franken Einkommen machen aber auch deutlich, dass es für Leute mit mittlerem Einkommen nicht leicht, gar unmöglich ist, Eigentümer zu werden. Zieht man das notwendige Eigenkapital in Betracht, wird es noch weit schwieriger.
Übernimmt man als Stimmbürger die Sicht der Finma, so müsste man am Eigenmietwert festhalten, an dem sognannten Naturaleinkommen. Gerade in dieser instabilen Zeit ist nicht auszuschliessen, dass die Zinsen, entgegen den Voraussagen der meisten Experten, wieder steigen. Dann ist man gut beraten, wie damals vor 25 Jahren, die dann aktuelle Zinsbelastung mit dem Eigenmietwert in Übereinstimmung zu haben. Zudem haben die gigantischen Hypothekarschulden nach Experten auch etwas Positives: Sie seien Ausdruck des Vertrauens in die Schuldner und in den Rechtsstaat Schweiz. So ist doch alles paletti.
Oder doch nicht? Gibt es tatsächlich Gründe, welche die Abschaffung des Eigenmietwertes unbedingt notwendig machen? Ja, Gründe kann man anführen: einmal eben die gigantische Verschuldung und dann die gängige Norm, dass 20% Eigenkapital ausreichen, um Eigentümerin oder Eigentümer zu werden.
Interessant ist aber, dass die beiden Gründe nicht zentral im Abstimmungskampf aufscheinen, obwohl die Abschaffung des Eigenmietwertes tatsächlich einem Paradigmawechsel gleichkommt. Denn die Schweiz gleicht sich dem umliegenden Ausland, der EU an. Insbesondere an Deutschland, wo es üblich ist, dass die Eigenheime abbezahlt werden. Bis das in der Schweiz so weit ist, wird es Jahrzehnte dauern, weil das jetzige System im Bewusstsein der bisherigen und auch bei den potenziellen Eigentümerinnen und Eigentümer verankert ist. Auch bei den Banken, die am Hypothekargeschäft nicht schlecht verdienen. Mit der Abschaffung werden wir zumindest vorerst ein Land in der Mehrheit von Mietern bleiben. Das hat sich dank der tiefen Zinsen langsam, aber stetig verändert, auch wenn die Finma-Bestimmungen dämpfen. Sicher ist eines: Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, sind weitreichende Massnahmen nötig, um ein Land von Eigentümerinnen und Eigentümern zu werden: Steuerbefreites Bausparen, zinsfreie staatliche Bau-Kredite wie in Liechtenstein bis hin zu einem neuen Bodenrecht. Um es nicht zu unterschlagen: Einen positiven Aspekt bei der Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwert gibt es. Die neuen Erstbesitzerinnen und -besitzer von Wohneigentum sollen in den ersten 10 Jahren 10’000 Franken der zu leistenden Hypo-Zinsen in den Steuererklärungen abziehen dürfen.
Ich habe gerechnet. Ich werde zu den Gewinnern gehören, werde weniger Steuern bezahlen müssen, wenn die beiden miteinander verknüpften Vorlagen vom Volk angenommen und das Ständemehr erreicht wird. Ich werde trotzdem Nein stimmen. Die Vorlagen sind mir zu unausgegoren, zu sehr an der Aktualität orientiert. Sie hätten getrennt zur Abstimmung kommen und auf die Zukunft ausgerichtet sein sollen, um ihnen zustimmen zu können.
Danke für die Thematisierung in Anbetracht der kommenden Abstimmung. Der Titel der Initiative scheint mir irreführend: Das Hauptanliegen ist die Abschaffung des Eigenmietwertes. Diese hätte einige Folgeerscheinungen, wie die Besteuerungsmöglichkeit durch die Kantone von Zweitwohnungen, aber leider auch die Abschaffung zum Steuerabzug für Unterhalt und Hypothekenzinsen.
Wieviele Hausbesitzerinnen leben in der Schweiz, die durch den Eigenmietwert in Existenznöte kommen? Wenige wage ich zu behaupten. Wir leben in einem Land mit vor allem Mietenden. Und das Bauen oder Kaufen von Einfamilienhäusern mit Umschwung trägt nur zur Zersiedelung der Schweiz bei. Letzte Anmerkung: Wohnen ist existenziell, aber leider allzu häufig wird daraus ein Renditegeschäft.
Die Besteuerung eines fiktiven Einkommens muss grundsätzlich und prinzipiell beendet werden, sie war schon immer illegitim, Es ist dabei völlig irrelevant, ob und wer davon profitiert oder nicht.
Es ist auch falsch, den Eigenmietwert als Naturaleinkommen zu betrachten (wie es gewisse Steuer“experten“ und -behörden tun), denn der Eigenmietwert erfüllt die Anforderungen an ein Naturaleinkommen nicht.
Die Eigenmietwertbesteuerung wurde in der Schweiz erstmals 1915 als einmalige Kriegssteuer eingeführt, um aufgrund des Ersten Weltkriegs wegbrechende Zolleinnahmen zu kompensieren, was noch knapp vertretbar war. 1934 führte der Bundesrat die Eigenmietwertsteuer per Notrecht erneut als Krisenabgabe zur Sanierung der vom Wirtschaftseinbruch geschwächten Bundesfinanzen ein, ein Buebetrickli. 1958 wurde diese Steuer nach einer Volksabstimmung ins ordentliche Recht überführt, was ein kapitaler Fehler war und zeigt, dass das Volk oft genug grottenschlechte Entscheide fällt und auch Unrecht schafft.
Die Fragen von Ausgewogenheit und Gerechtigkeit sind wohl nur ein Scheingefecht. Tatsache ist, dass man das Vermögen bereits durch Einkommensteuer versteuert hat und nun auch noch Vermögenssteuer, und beim Verkauf noch Gewinnungssteuer zu bezahlen hat. Da steht wohl die Neidfrage im Vordergrund. Was die Logik dieser Steuer anbetrifft, wie wäre es wenn wir für unsere Autos auch einen Eigenmietwert versteuern müssen – damit währe wohl eine «bessere Gerechtigkeit» den Mitern von Mietautos hergestellt. Oder?
Herr Schaller
Danke für ihre seriöse Stellungsnahme.
Lieber Herr Dr. Schaller
Frau Badran wird Ihnen einen Heiratsantrag machen !
Ernsthaft:
Bei einem Nein und der bevorstehenden Neubewertung der Liegenschaften (der Verkehrswerte) und damit auch der Eigenmietwerte, werden noch mehr
Menschen in der reichen (!?) Schweiz ihr Heim (Haus oder Eigentums-Wohnung) aufgeben müssen. Auch Rentner, die jahrelang dafür gespart haben und mit Haus-oder Wohnungsunterhalt, mit Renovationen und allg. Liegenschafts-Investitionen, als Arbeitgeber fungiert haben, würden abgestraft.
Wenn wir weiterhin auf „Neidgesellschaft“ setzen, indem wir u.a. die Mieter gegen die Wohnungseigentümer ausspielen, fördern wir nur Enteignungstendenzen.
Das wünscht sich vermutlich niemand.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Nussbaumer
Hr. Schaller
Nicht ganz alle ihre Gedanken sind sachlich nachvollziehbar und ihr Thema scheint mir nicht ganz vollständig analysiert und durchdacht zu sein auch, wenn gewisse ihrer Fakten stimmen, aber eben leider nur gewisse. Ein Artikel von Ihnen, nicht ganz so suverän wie andere es waren – schade.
Anreize zum Schuldenmachen sollten nicht noch forciert werden, ich hoffe die Stimmbürger werden dies bedenken und berücksichtigen.
Hier geht es nicht um eine «Neidgesellschaft» Herr Nussbaumer, hier sollte unsere Sozialdemokratie für gleich lange Massstäbe sorgen. Anton Schaller hat wie immer wahrheitsgetreu und souverän den Istzustand und seinen eigenen Standpunkt dargelegt, wofür ich ihm dankbar bin.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bei Immobilien bringt Steuerausfälle von mindestens zwei Milliarden Franken pro Jahr. Der Leitzinssatz ist seit Juni 2025 bei 0 %. Verschiedene Berechnungen der zu erwartenden Steuerausfälle gehen von bis zu 3 % aus?! Die Mindereinnahmen wird den Kantonen insbesondere bei der Finanzierung des Gesundheitswesens, der Kitas und der Bildung fehlen. Einige Kantone haben bereits konkrete Zahlen einer Steuererhöhung angekündigt, sollte die Vorlage angenommen werden.
Die Konferenz der Kantonsregierungen (KdK) hat deshalb im Juni 2025 beschlossen, sich öffentlich gegen diesen unnötigen Systemwechsel auszusprechen. In ihrer Stellungnahme heisst es ausserdem: «Damit würden Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern gegenüber Mieterinnen und Mietern steuerlich bevorzugt.» Bei Annahme der Vorlage wird der grösste Teil der Bevölkerung mit höheren Steuern zur Kasse gebeten, was sozial nicht vertretbar ist. Zudem, laut einer Studie der UBS, wird der Systemwechsel bei den Liegenschaftssteuern einen zusätzlichen negativen Effekt haben: Die Immobilienpreise könnten um weitere 13% steigen. Die aktuell hohen Mieten werden demzufolge bei neuen Liegenschaften noch höher werden. Dies verstärkt die Ungleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zusätzlich.
Dass wieder ein Mehrfachpaket zur Abstimmung vorgelegt wird «Abschaffung Eigenmietwert» und «Steuererhöhung auf Zweitwohnungen», ist typisch für unsere rechtslastige Regierung. Man hofft so, gleich zwei rechte Anliegen durchzubringen. Der Widerstand der Bergkantone und Tourismusgemeinden liess nicht lange auf sich warten. Auch hier drohen Steuererhöhungen oder Kürzungen bei Dienstleistungen. Ein breites Bündnis lehnt den Systemwechsel ab. Neben SP und Grüne, lehnen auch Politiker:innen von GLP, der Mitte, FDP und SVP die Vorlage ab.
Deshalb bin ich ganz bei Anton Schaller und stimme NEIN.