Nach einer kurzen Unterbrechung sind die Transaktionspreise für Mehrfamilienhäuser schweizweit wieder auf Wachstumskurs. Ein Wertanstieg von 4,5% über die vergangenen zwölf Monate zeigt die Bereitschaft der Anleger, stets höhere Summen für die begehrten Renditeliegenschaften zu entrichten.
Diese Dynamik wird primär durch äussere Umstände wie die tiefen Zinsen und die knappen Baulandreserven getrieben. Dies zeigt etwa ein Blick auf die Entwicklung der Marktmieten: Seit Jahren sind die Erträge in absoluten Zahlen mehr oder weniger konstant. Trotzdem wird für diese immer mehr bezahlt – denn der Erwerb einer Renditeliegenschaft bedeutet nichts anderes als der Kauf künftiger Mieteinnahmen. Im Umkehrschluss geben sich Investoren mit stets geringeren Renditen bei gleichzeitig grösseren Risiken zufrieden.
Preiseinbruch bei Anlageimmobilien
Eindrucksvoll aufzeigen lässt sich diese Entwicklung anhand der schweizweit sinkenden Bruttorenditen von Wohnliegenschaften im Bestand. Diese sind über die vergangenen zehn Jahre im Mittel von 6,4% auf 4,8% gefallen. Bei jedem zehnten Bestandesobjekt liegt die Bruttorendite sogar unter 3,7%. Vergleicht man diese Werte mit aktuellen Markttransaktionen, scheinen diese aber noch immer moderat. So wechseln Liegenschaften an schweizweiten Toplagen vereinzelt auch zu Bruttorenditen von unter 2,0% die Hand, was einem Preis von 50 Jahresmieten und mehr entspricht.
Die Risiken eines flächendeckenden Preiseinbruchs sind im Markt für Anlageimmobilien denn auch bedeutend grösser als im Bereich der Eigenheime. Bei einem deutlichen Zinsanstieg würden die Mieteinnahmen in vielen Fällen nicht einmal zur Deckung der Finanzierungskosten reichen, während der Liegenschaftswert sänke. Zwar können bei steigenden Zinsen je nach Ausgangslage auch höhere Mieten geltend gemacht werden, doch bildet dies meist eine ungenügende Absicherung.
Aufgrund der steigenden Risiken wurden die Anforderungen für Hypothekenvergabe und Amortisation bei Renditeliegenschaften bereits im vergangenen Jahr erhöht. Dies hatte bislang kaum Einfluss auf die Preisentwicklung, wie die aktuellsten Zahlen zeigen. Zu gross ist der Anlagedruck im Tiefzinsumfeld, als dass Anleger auf die Renditen von Wohnliegenschaften verzichten könnten. Solange die Bevölkerung und damit die Nachfrage nach Wohnraum wie bis anhin wächst, dürfte die Rechnung für die meisten Investoren aufgehen.
Das starke Preiswachstum hat mittlerweile auch die Politik auf den Plan gerufen. So wird im eidgenössischen Parlament derzeit wieder über eine Verschärfung der sogenannten Lex Koller debattiert, die für bestimmte Kategorien ausländischer Bürger Grunderwerb in der Schweiz verhindern und damit die Spekulation eindämmen soll. Dies würde auch den Erwerb von Anteilen an Immobilien-Aktiengesellschaften und -fonds betreffen.
Fokus Büro- und Geschäftsflächen
Auch wenn Büro- und Geschäftsnutzungen weit stärker durch die Corona-Pandemie tangiert wurden als der Bereich Wohnen, lässt sich rund eineinhalb Jahre nach Ausbruch der Krise konstatieren: Ein anfänglich befürchteter Nachfrageeinbruch ist, abgesehen von Einzelfällen, ausgeblieben. Die Pandemie wirkt sich aber längerfristig auf die Segmente Büro und Retail aus, indem sie bereits bestehende Trends wie ortsunabhängiges Arbeiten und Onlinehandel beschleunigt hat.
Wie sich dies auf die Flächennachfrage und damit die Mieten und Preise auswirkt, kann aus aktueller Warte noch nicht beziffert werden. Büroflächen gab es in den Städten schon vor der Pandemie tendenziell zu viele. Umnutzungen dürften hier auch weiterhin an der Tagesordnung sein. Im Bereich Retail könnte die Ausdifferenzierung an den begehrten Lagen mit hohen Passantenfrequenzen voranschreiten. Für Läden mit traditionellen Geschäftsmodellen, die nicht den unmittelbaren Bedarf oder das Luxussegment bedienen, nehmen die Herausforderungen zu.
Positiv wirkt sich die jüngst robuste Wirtschaftsentwicklung aus: Auch wenn künftig ein Teil der Mitarbeiter nicht täglich vor Ort arbeitet, steigt die Flächennachfrage insgesamt, solange Unternehmen wachsen und die Beschäftigtenzahl im Bürobereich zunimmt.