Wer im Pensionsalter eine neue Hypothek für seine Liegenschaft benötigt, sollte sich rechtzeitig darum kümmern, um vor unangenehmen Überraschungen verschont zu bleiben. Eine mögliche Option stellt eine Altershypothek dar.

Mit dem Ende der Erwerbstätigkeit schrumpft in aller Regel auch das monatliche Einkommen; und zwar in einem beträchtlichen Ausmass. Das kann für ältere Eigenheimbesitzende Folgen haben, wenn die Erneuerung der Hypothek ansteht.

Denn die Regeln der Banken sind klar und mehr oder weniger die gleichen, was die Tragbarkeitsanforderungen anbetrifft: Diese Institute verlangen, dass die kalkulatorischen Wohnkosten ein Drittel des Renteneinkommens nicht übersteigen dürfen.

An einem fiktiven Beispiel soll aufgezeigt werden, dass selbst ehemals relativ Gutverdienende nach der Aufgabe der Erwerbstätigkeit recht schnell an finanzielle Grenzen stossen können. Ausgegangen wird von einem Mann, der sich vor 30 Jahren eine Liegenschaft für 700 000 Franken kaufte und noch eine Viertelmillion in Renovationen steckte. Er konnte sich das Wohneigentum damals problemlos leisten.

Aufgepasst: Bei älteren Eigenheimbesitzern sehen die Tragbarkeitsanforderungen anders aus. 

Als Pensionierter erhält er heute aus der Pensionskasse und der AHV zusammen aber nur noch rund 70 000 Franken pro Jahr. Die Hypothekarschuld konnte er im Laufe der Zeit auf 500 000 Franken abbauen. Der Wert der Liegenschaft wird aktuell auf 1.5 Millionen Franken geschätzt. Die Tragbarkeitskriterien der Bank für eine neue Hypothek erfüllt er heute nicht mehr, denn deren Rechnung sieht folgendermassen aus:

• Die jährlichen Wohnkosten betragen 25 000 Franken (fünf Prozent von 500 000 Franken)
• Die verrechneten Nebenkosten betragen 15 000 Franken (ein Prozent von 1.5 Millionen Franken)
• Das Total der Wohnkosten summiert sich damit auf 40 000 Franken. Die maximalen Wohnkosten dürfen aber gemäss Vorgaben der Bank nur ein Drittel des Bruttoeinkommens von 70 000 Franken, respektive 23 100 Franken betragen. Fazit: «Mit Ihrem aktuellen Einkommen ist die Hypothek für eine klassische Bank nicht tragbar.

Was tun? Wir haben uns bei der Basler Kantonalbank (BKB) erkundigt, welche Möglichkeiten in Fällen bestehen, bei denen die Tragbarkeitskriterien gerade im Alter nicht mehr erfüllt werden, und wenn gleichzeitig auch auf keine nennenswerten finanziellen Polster zurück gegriffen werden kann.

Die Antwort der Bank: «Bei bestehenden Immobilienkundinnen und -kunden der BKB wird spätestens ab dem 50. Altersjahr die Hypothekarstrategie so ausgerichtet, dass die Hypothek bis zum Erreichen des Pensionsalters mindestens innerhalb der 1. Hypothek liegt. Das heisst, die Belehnung beträgt höchstens 66.67 %.

Wir empfehlen eine frühzeitige Finanzplanung, um rechtzeitig die notwendigen Schritte einzuleiten und unerwünschte Situationen zu vermeiden. Für die Zeit nach dem Erwerbsleben empfehlen wir sogar eine maximale Belehnung von höchstens 50 %. Dadurch kann in der Regel sichergestellt werden, dass auch nach der Pensionierung bzw. bei tieferem Einkommen, allfällige Sanierungen durch eine moderate Hypothekenerhöhung finanziert werden können.

Sollte nach der Pensionierung die Tragbarkeit dennoch nicht mehr gegeben sein, unterstützen wir unsere Kundinnen und Kunden aktiv bei der Erarbeitung einer individuellen, bedürfnisgerechten Lösung.»

Sich rechtzeitig auf die neue finanzielle Situation im Alter einzustellen, ist also ein Gebot der Stunde. Die meisten Banken verlangen, dass die zweite Hypothek spätestens bis zur Pensionierung amortisiert wird. Wer es sich leisten kann, sollte die Hypothek freiwillig bis auf zwei Drittel des Immobilienwerts zurückzahlen, da dies nach der Pensionierung oft die maximale Belehnung darstellt. Und wer nicht?

Ausweg Altershypothek

Eine prüfbare Option bei finanziellen Engpässen stellt eine sogenannte Altershypothek dar. Der Gedanke dahinter liegt auf der Hand: Der Wert von Häusern und Wohnungen ist in den letzten Jahrzehnten tendenziell stark gestiegen, während die Hypothekarschulden stagnierten oder amortisiert wurden. Dieses Potenzial aus der Wertsteigerung lässt sich für die Finanzierung nutzen.

Bei finanziellen Engpässen im Alter bietet sich die sogenannte Altershypothek an. Fotos: zvg.

Besonders interessant ist diese Altershypothek, auch Immobilienrente genannt, für Rentnerinnen und Rentner, bei denen die traditionellen Banken die Hypotheken aufgrund der eingeschränkten Tragbarkeit nicht erhöhen. Eine Altershypothek ermöglicht es, den Wert einer Immobilie in eine einmalige oder regelmässige Zahlung umzuwandeln, ohne das Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen zu müssen. Die zusätzlichen Mittel können als einmalige Zahlung oder regelmässige Rente ausgezahlt und für den Lebensunterhalt oder die Finanzierung von Gesundheitskosten verwendet werden.

Vom Haus in eine Wohnung ziehen

Ein nicht seltener Fall besteht ferner darin, dass ältere Menschen irgendwann ihr Haus verlassen, es den Kindern übergeben und selber eine seniorengerechte Wohnung beziehen. Kann man im Alter dann noch problemlos eine neue Hypothek zur Finanzierung einer Eigentumswohnung aufnehmen?

Dazu sagt die Basler Kantonalbank: «Grundsätzlich gelten für eine neue Finanzierung dieselben Richtlinien wie für eine bestehende. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass ein Wechsel in eine seniorengerechte Wohnung grundsätzlich möglich ist, sofern das neue Wunschobjekt hinsichtlich Verkehrswert, Belehnung und Tragbarkeit in etwa den gleichen Verhältnissen entspricht wie das bisher selbstbewohnte und belehnte Objekt. Wir empfehlen, einen solchen Wechsel frühzeitig gemeinsam mit der Bankberaterin oder dem Bankberater zu planen.»

Einen speziellen Tipp gibt das Vermögenszentrum (VZ) ergänzend betagten Hausbesitzern von über 75 Jahren ab. Auch im höheren Alter würden diese teilweise noch Festhypotheken mit Laufzeiten von zehn oder noch mehr Jahren abschliessen. Das wird als suboptimal erachtet, weil dadurch die Erbteilung erschwert werden könne. Einige Banken würden sogar die vorzeitige Auflösung eines Vertrags fordern, wenn der Kreditnehmer sterbe, was sehr teuer werden könne. Deshalb der Ratschlag: «Setzen Sie auf Geldmarkthypotheken oder kurzfristige Festhypotheken, wenn Sie über 75 Jahre alt sind.»