Einst als Notrecht in der Weltwirtschaftskrise 1934 eingeführt, sorgt der Eigenmietwert, der für jede selbst bewohnte Liegenschaft als Einkommen deklariert werden muss, seit Jahren für lebhafte Diskussionen. Warum geht es bei der Abschaffung des Eigenmietwerts, über die am 28. September abgestimmt wird?

Am 28. September stimmt das Schweizer Stimmvolk über einen Systemwechsel bei der Besteuerung von selbst genutzten Wohneigentum ab. Im Dezember 2024 hat das Parlament den Systemwechsel beim Eigenmietwert beschlossen und gleichzeitig die Verfassungsgrundlage dafür geschaffen, dass die Kantone eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen können. Für eine Verfassungsänderung ist eine Volksabstimmung zwingend. Diese ist gekoppelt mit der Abschaffung des Eigenmietwerts. Wird die Verfassungsänderung abgelehnt, ist der Systemwechsel beim Eigenmietwert gescheitert.

Seit Jahren ein Diskussionsthema

Die Abschaffung des Eigenmietwerts gehört seit Jahren zu den grossen Diskussionsthemen in der Schweizer Steuerpolitik. Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre selbstbewohnte Liegenschaft nutzen. Die Idee dahinter ist, dass Wohnen im Eigentum gegenüber dem Mieten nicht steuerlich bevorteilt werden soll. Gleichzeitig dürfen Schuldzinsen und gewisse Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Kritikerinnen und Kritiker bemängeln jedoch seit langem, dass dieses System veraltet und kompliziert sei.

Argumente der Befürworter der Abschaffung

Die Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwerts berührt einen Kernkonflikt der Schweizer Steuerpolitik: Soll Wohneigentum weiterhin wie ein fiktives Einkommen besteuert werden, oder ist dieses System längst überholt? Befürworter der Abschaffung argumentieren, dass der Eigenmietwert unlogisch und ungerecht sei. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, erzielt kein reales Einkommen, und trotzdem wird ein solcher Ertrag besteuert. Besonders ältere Menschen, die ihre Hypothek weitgehend abbezahlt haben, geraten dadurch unter Druck, da sie kaum noch Schuldzinsen abziehen können und trotzdem hohe Eigenmietwertsteuern zahlen müssen. Zudem erschwert die heutige Regelung die Bildung von Eigenkapital, weil Schuldzinsen steuerlich attraktiver sind als Amortisationen – ein Anreiz zur Verschuldung, der angesichts steigender Zinsen riskant ist. Natürlich wird eingewandt, dass Bund und Kantone Steuereinnahmen verlieren könnten. Doch dieses Argument greife zu kurz. Es sei nicht Aufgabe der Steuerpolitik, ein ungerechtes System aufrechtzuerhalten, nur um Einnahmen zu sichern. Die Gleichstellung zwischen Mietern und Eigentümern lasse sich nicht über eine fiktive Steuer erzwingen, sondern durch faire Rahmenbedingungen.

Argumente der Gegner der Abschaffung

Gegner der Abschaffung hingegen warnen, dass die Reform vor allem Wohlhabende entlaste. Mietende hätten nichts davon, während Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer steuerlich profitieren würden. Zudem befürchten Bund und Kantone, und hier vorab die Bergkantone, erhebliche Steuerausfälle, die an anderer Stelle kompensiert werden müssten. Auch die Streichung der Schuldzinsabzüge, die im Gegenzug vorgesehen ist, überzeugt nicht alle: Wer noch eine hohe Hypothek trägt, würde unter Umständen stärker belastet, während Vermögende ohne Schulden profitieren. Für die Gegner der Abschaffung ist der Eigenmietwert kein Relikt, sondern ein Instrument für Fairness im Steuersystem. Wer ihn abschaffen will, öffne die Tür zu einer Zweiklassengesellschaft zwischen Mietenden und Eigentümern. Statt aufzugeben, gelte es, das bestehende System gezielt zu verbessern – aber das Prinzip der Gleichbehandlung dürfe nicht geopfert werden.

Weg von einem Gleichstellungsprinzip

Die eigentliche Streitfrage lautet also: Soll die Steuerpolitik den Zugang zu Wohneigentum erleichtern und die Eigenverantwortung stärken, oder droht eine einseitige Bevorteilung jener, die bereits über Immobilien verfügen? Die Abschaffung des Eigenmietwerts wäre ein Paradigmenwechsel – weg von einem jahrzehntealten Gleichstellungsprinzip zwischen Mietenden und Eigentümern, hin zu einer stärkeren Förderung von Eigenheimbesitz. Ob dieser Schritt mehr Gerechtigkeit oder neue Ungleichheiten schafft, bleibt der Kern der Debatte.

Beim heutigen durchschnittlichen Hypozinsniveau von 1,5 Prozent würden bei einem Systemwechsel der Bund 400 Millionen und die Kantone und Gemeinden 1,4 Milliarden Franken einbüssen. Für einen Systemwechsel beim Eigenmietwert sind SVP, FDP, Mitte, EDU und EVP sowie der Hauseigentümerverband, der Schweizerische Gewerbeverband, der Schweizer Bauernverband und der Schweizer Verband für Seniorenfragen, dagegen SP und Grüne sowie der Mieterinnen- und Mieterverband, die Konferenz der Kantonsregierungen und der Gemeindeverband. Die GLP verzichtete auf eine Abstimmungsempfehlung. Der Ausgang der Abstimmung zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist ungewiss. Gemäss der jüngsten Befragung von GfS Bern im Auftrag der SRG von Anfang September sprachen sich nur noch 51 Prozent klar oder eher für einen Systemwechsel aus. In der ersten  Befragung erreichte die Zustimmung 58 Prozent. GfS spricht von einem «deutlichen Nein-Trend».