Tragen Neu- und Ersatzbauten wesentlich zur Minderung der Wohnungsnot bei? Zwei aktuelle Studien gelangen zum Schluss, dass die Knappheit nur mit mehr Wohnungsbau reduziert werden kann. Kritiker der Studien argumentieren, dass mehr Neubau nicht automatisch mehr bezahlbaren Wohnraum bedeutet.

Im Kanton Zürich mangelt es an Wohnraum. Drei Initiativen, über die die kantonalen Stimmberechtigten am 14. Juni abstimmen, wollen diese Situation verbessern. Die Wohneigentumsinitiative des Hauseigentümerverbands will, dass bei Bauprojekten, an denen Kanton oder Gemeinden beteiligt sind, gleich viele Eigentums- wie Mietwohnungen entstehen muss. Bei den anderen beiden Initiativen geht es um Mietwohnungen. Die eine verlangt, dass der Kanton selber gemeinnützige Wohnungen erstellt, die andere will Leerkündigungen verhindern. Die Chancen aller drei Initiativen sind begrenzt.

Neubauten schaffen Umzugsketten

Von Interesse sind da zwei aktuelle Studien, die das Marktforschungsinstitut Sotomo im Auftrag der Zürcher Handelskammer bzw. der Initiative Fürschi Züri zur Wohnraumsituation im Kanton Zürich erstellte. Beide Studien gelangen zum Schluss, dass die Wohnungsnot in Zürich vor allem ein Angebotsproblem ist. Mehr Wohnungsbau – insbesondere Verdichtung und Ersatzneubauten an gut erschlossenen Standorten – wird als wesentlicher Hebel gesehen, um die Knappheit zu reduzieren. Neubauten kommen laut den Analysen nicht nur wohlhabenden Haushalten zugute, sondern schaffen über Umzugsketten zusätzliche Wohnmöglichkeiten für breitere Bevölkerungsschichten.

Die wichtigsten Erkenntnisse der beiden Studien lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Von den grossen Schweizer Agglomerationen ist Zürich die einzige, in der die Bevölkerung schneller wächst als der Wohnungsbestand. Dadurch verschärft sich die Wohnungsknappheit stärker als in anderen Regionen.
• In Zürich entstehen bei Ersatzneubauten durchschnittlich 2,8 neue Wohnungen für jede abgerissene Wohnung. Trotz Abrissen führt die Verdichtung somit zu einem deutlichen Nettogewinn an Wohnraum.
• Neubauwohnungen werden überdurchschnittlich häufig von jüngeren Haushalten und Familien bezogen. Ohne zusätzliche Neubauten hätten diese Gruppen deutlich schlechtere Chancen, geeigneten Wohnraum in der Region Zürich zu finden.
• Wer in eine Neubauwohnung zieht, gibt eine bisherige Wohnung frei. Dadurch entstehen weitere Umzugsmöglichkeiten. Laut Studie finden pro Person, die in eine Neubauwohnung zieht, indirekt zwei weitere Personen Wohnraum in der Agglomeration Zürich.
• Viele Neubauprojekte schaffen zwar teurere Wohnungen, die daraus entstehenden Umzugsketten kommen jedoch auch Haushalten mit mittleren Einkommen zugute. Die Autoren argumentieren deshalb, dass Neubau insgesamt eher entlastend als verdrängend wirkt.
• Durch gezielte Verdichtung innerhalb bestehender Siedlungsgebiete könnte schweizweit Wohnraum für bis zu zwei Millionen zusätzliche Einwohner geschaffen werden – ohne neue Bauzonen einzuzonen. Besonders grosse Potenziale liegen in Agglomerationsgemeinden rund um die grossen Städte.
• Rund 83 % der Personen, die 2016 in der Agglomeration Zürich lebten, wohnten 2024 noch immer in derselben Gemeinde. Die Bevölkerung wird also deutlich sesshafter als häufig vermutet.
• Die Umzugsquoten blieben im Betrachtungszeitraum mit jährlich acht bis zwölf Prozent bemerkenswert stabil. Weder aus der Stadt noch aus der Agglomeration Zürich lässt sich eine steigende Verdrängung beobachten. Wegzüge machen nur einen kleinen Anteil aller Umzüge aus und haben nicht zugenommen; in der Stadt Zürich ist ihr Anteil zuletzt sogar gesunken.
• Für die Mehrheit der Haushalte gelten die Wohnkosten laut Studie als tragbar. Das unterste Einkommensdrittel ist jedoch deutlich stärker belastet und trägt einen überproportionalen Teil der Wohnkostenlast.
• Die Wahrnehmung, dass Leerkündigungen zugenommen haben, lässt sich in den Daten nicht bestätigen. In der Stadt Zürich bewegt sich der jährliche Anteil der Betroffenen zwischen 0.3 und 0.7 Prozent, in der Agglomeration Zürich zwischen 0.2 und 0.3 Prozent. Nach einem Ausreisser im Corona-Jahr 2020 ist der Anteil in der Stadt Zürich wieder kontinuierlich zurückgegangen und erreichte 2024 mit 0.3 Prozent das Niveau von 2018.

Soziale Folgen stärker berücksichtigen

Die Ergebnisse der Studien sind in der Fachwelt nicht unumstritten. Kritiker – insbesondere aus der Stadt- und Wohnforschung – weisen darauf hin, dass die positiven Markteffekte von Neu- und Ersatzbauten zwar plausibel seien, die sozialen Folgen von Leerkündigungen, Verdrängung und Quartierveränderungen jedoch zu wenig berücksichtigt würden. ETH-Stadtforscher David Kaufmann beispielweise argumentiert,  dass Ersatzneubauten immer mit Leerkündigungen verbunden sind und jede Leerkündigung zunächst eine Form von Verdrängung darstellt. Die Studien fokussierten stark auf die gesamtwirtschaftlichen Effekte (mehr Wohnungen, Umzugsketten), während die sozialen Folgen für die direkt Betroffenen weniger sichtbar würden.

Die beiden Studien zeigen auf, dass mehr Neubau langfristig die Wohnungsnot entlastet, jedoch nicht das Problem nach genügend bezahlbaren Wohnraum löst. Da wäre eine stärkere Förderung von gemeinnützigem Wohnungsbau, Genossenschaften oder preisgebundenen Wohnungen statt einer ausschliesslichen Fokussierung auf Marktbau angezeigt.